A pochi giorni dalla scadenza del 16 ottobre, quando milioni di italiani dovranno versare l'acconto Tasi 2014 agli oltre 5mila Comuni che hanno deliberato le aliquote tra maggio e settembre, una guida che riassuma le regole a bocce ferme è indispensabile. In questa quattro pagine il Sole 24 Ore raccoglie i contenuti di base che consentiranno a tutti di calcolare l'imposta e pagarla senza problemi.
Il problema da affrontare subito è quello della «doppia soggettività passiva» che di regola colpisce il «possessore» e il «detentore» dell'immobile, in base alle quote di riparto decise dai comuni entro i limiti stabiliti dalla legge. Ciò costituisce un elemento di assoluta novità nel panorama della fiscalità locale, ma anche fonte di notevoli complicazioni per il calcolo dell'importo da pagare.
Pertanto, l'area è definibile solo indirettamente, esaminando cioè il complesso delle disposizioni che disciplinano il nuovo tributo. A partire dai commi 669 e 671 della legge 147/2013, il primo riguardante il presupposto impositivo e il secondo relativo ai soggetti passivi della Tasi: disposizioni che fanno entrambe riferimento ai concetti di «possesso» e «detenzione».
Il comma 673, relativo alla detenzione temporanea, appare invece più esplicito perché fa riferimento al possessore «a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie». Manca invece il riferimento all'enfiteusi, che costituisce un diritto reale di godimento su un fondo di proprietà altrui (urbano o rustico), fattispecie riguardante prevalentemente i terreni agricoli e quindi non rientrante nell'area di imposizione della Tasi o comunque poco significativa.
In ogni caso la lacuna può essere colmata attraverso il comma 681 della legge di stabilità 2014, che contiene un generico riferimento al «titolare del diritto reale sull'unità immobiliare», anche se al negativo, cioè per individuare i soggetti diversi dagli occupanti, tenuti al pagamento della Tasi.
Dal complesso delle norme emerge quindi che la soggettività passiva della Tasi, sul fronte del possessore, riguarda il proprietario o il titolare di un diritto reale sull'immobile. Con alcune differenze e particolarità rispetto all'Imu, ad esempio per quanto riguarda il trattamento dei concessionari delle aree demaniali e delle locazioni finanziarie (leasing). I primi sono soggetti passivi dell'Imu, in deroga al criterio della proprietà, mentre per la Tasi l'importo da pagare deve essere di regola ripartito tra il proprietario delle aree (il demanio) e il concessionario delle stesse (ad esempio lo stabilimento balneare). Per la locazione finanziaria la disciplina Tasi chiarisce che la durata del contratto è riferita al periodo intercorrente dalla data di stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore (comprovata da apposito verbale), precisazione invece non contenuta nella disciplina Imu.
A parte queste particolarità, la soggettività passiva della Tasi è analoga a quella prevista per l'Imu, quindi il nuovo tributo deve essere pagato dal proprietario solo in caso di "piena" proprietà. La Tasi sarà invece dovuta dal titolare del diritto reale minore (usufrutto, uso, abitazione, superficie) nell'ipotesi di «nuda proprietà».
Va ovviamente considerata la quota Tasi a carico dell'utilizzatore dell'immobile (dal 10% al 30%), sempreché si tratti di soggetto diverso dal proprietario (si veda anche la pagina seguente). Tuttavia, a parte alcuni casi limitati (tra cui l'assegnatario dell'alloggio sociale), la "quota inquilino" non scatta per l'abitazione principale perché si tratta di una fattispecie riguardante il solo proprietario dell'immobile residente e dimorante nello stesso. Circostanza che evidentemente esclude la presenza dell'inquilino. Peraltro il dubbio è piuttosto ricorrente tra i contribuenti alle prese del calcolo del tributo e si riflette sulla scelta dell'aliquota da applicare tra le due macro-categorie: abitazione principale o altri fabbricati.
Occorre pertanto chiarire che la disciplina della Tasi non riscrive la definizione di abitazione principale ma la prende in prestito dall'Imu, che considera solo il "proprietario" e non anche l'occupante dell'immobile.
Ne consegue che per l'inquilino l'abitazione non può mai essere considerata principale, per cui la Tasi va calcolata con l'aliquota degli altri fabbricati (seconde case) cioè con riferimento alle "condizioni del titolare del diritto reale" (comma 688 della legge 147/2013). Ed è altrettanto evidente che per la Tasi l'abitazione principale non è associata a un trattamento agevolato, come avviene per l'Imu, dal momento che l'aliquota deliberata dai comuni (mediamente sopra al 2 per mille) è superiore a quella prevista per gli altri fabbricati, peraltro in moltissimi casi vicina o pari allo zero.