Vediamo come funzioneranno. Secondo il piano delineato dalle Entrate, nei casi in cui il numero di transazioni immobiliari risulterà abbastanza numeroso per utilizzare l'approccio statistico, il valore patrimoniale e la rendita saranno determinati sulla base di una funzione di stima costruita esclusivamente con metodologia statistico-matematica.
Le funzioni di stima saranno definite per «segmento di mercato immobiliare», cioè per un ambito di analisi dei prezzi e dei canoni di mercato, costituito dalle unità immobiliari appartenenti a una o più categorie catastali ordinarie (abitazioni, negozi, uffici e pertinenze) ubicate in uno specifico spazio territoriale. Condizione necessaria per l'inclusione in un medesimo segmento è la sostanziale coincidenza di quelle che la bozza di decreto definisce «caratteristiche posizionali ed edilizie» rilevanti ai fini della determinazione del valore patrimoniale e della rendita (ad esempio, tipologia edilizia, superficie, piano, affaccio e così via).
Per ovvi motivi di contenimento dei costi, omogeneità di diverse zone Omi e disponibilità di dati di compravendita, spesso l'ambito territoriale sarà esteso a più zone Omi appartenenti a uno stesso Comune, o anche di più Comuni. Un accorpamento che, comunque, non deve essere di per sé visto come motivo intrinseco di riduzione della qualità della stima, purché siano seguite adeguate procedure di analisi preliminare e verifiche finali.
La formula matematica che esprime il valore della rendita o di quello patrimoniale è molto complessa. Tuttavia è prevista, per i cittadini, una esplicitazione in forma semplificata. In sostanza la formula che attribuirà i valori puntuali a ogni singola unità immobiliare ordinaria sarà ricondotta a una espressione che partirà dal valore medio dell'ambito territoriale - in euro al metro quadrato - e lo correggerà utilizzando dei coefficienti numerici che rappresenteranno le caratteristiche dell'immobile. Nel caso di funzione di stima della rendita l'espressione è del tutto analoga.
Per fare un esempio sulla natura dei coefficienti numerici, se pensiamo alla caratteristica «stato di conservazione», che può assumere i valori «ottimo», «normale» o «pessimo», si può immaginare che a ogni stato corrisponda un coefficiente: 1,1 - 1 - 0,8 per le tre situazioni. Stesso ragionamento vale per ogni altra caratteristica.
Il compito delle funzioni che saranno elaborate dall'Agenzia sarà proprio quello di attribuire un peso specifico alle diverse caratteristiche. Peso che sarà diverso per ogni segmento immobiliare e per ogni funzione. Ma non solo. Nelle diverse funzioni potranno essere introdotte nuove caratteristiche, o potranno esserne tolte alcune, se non influenti sul valore.
Le simulazioni in questa pagina ipotizzano la variabilità dei coefficienti numerici per le varie caratteristiche tecniche degli immobili, e le traducono in un ipotetico valore patrimoniale futuro. L'elaborazione ha valore puramente indicativo, ma offre una prima impressione di quella che potrà essere la variabilità dei valori del nuovo catasto tra gli immobili che - a parità di zona e superficie - presentano le caratteristiche migliori e quelli che sono più penalizzati. In ogni ambito territoriale omogeneo ci saranno unità con un valore minimo o massimo e moltissimi valori intermedi in rapporto alle diverse combinazioni possibili delle varie caratteristiche.
Quindi, si potrebbe ancora parlare di un sistema di stima per punti di merito, computerizzato, più articolato di quello attuale, ma soprattutto più trasparente, e quest'ultima qualità sarà il suo principale punto di forza, basandosi su un confronto oggettivo frazionato per ogni caratteristica elementare influente sul valore e non solo su un confronto complessivo tra due immobili.
