Finiranno nella categoria O/1 quasi 18 milioni di alloggi in condomini e palazzine, in O/2 le abitazioni isolate e le villette, in O/6 i box e i garage.
Il cambio di classificazione, però, sarà tutt'altro che formale: la nuova categoria detterà infatti l'algoritmo che stabilirà il valore patrimoniale e, di riflesso, l'importo delle tasse da pagare.
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La riforma del catasto stravolgerà le "etichette" con cui sono classificati gli immobili. La nuova categoria O/1 - quella che indica gli alloggi inseriti in palazzine e condomini - sarà la più numerosa e raccoglierà quasi 18 milioni di unità immobiliari sui 63 milioni dotati di una rendita catastale. A seguire, con poco meno di 17 milioni di unità, ci saranno le abitazioni isolate e le villette a schiera (categoria O/2) e i posti auto coperti e scoperti, compresi box auto e garage (O/6), mentre altri 5 milioni di unità saranno costituite da cantine e soffitte (O/5). Messe insieme, queste tre categorie arriveranno a coprire quasi il 90% del patrimonio edilizio censito e dotato di una rendita.
I dati sono stati elaborati dal Sole 24 Ore in collaborazione con Agefis (Associazione dei geometri fiscalisti), tenendo conto delle statistiche catastali e dei dati Istat sulla struttura degli edifici italiani, così da simulare gli effetti della riforma del catasto in base alle anticipazioni sul progetto di revisione trapelate nelle scorse settimane.
La nuova ripartizione
Mentre il decreto delegato sui criteri estimativi è ancora in attesa del primo via libera in Consiglio dei ministri, è interessante vedere come potrebbe cambiare la distribuzione delle unità immobiliari tra le diverse categorie. Non è solo una questione di inventario, perché la classificazione in una categoria o in un'altra determinerà anche il tipo di funzione statistica - cioè di formula matematica - che sarà usata per risalire al valore patrimoniale dei diversi immobili.
Oltretutto, la nuova "tavola" delle categorie delineata nel progetto di riforma messo a punto dalle Entrate cambia filosofia rispetto all'attuale classificazione, quanto meno per le abitazioni.
Tra le tante ingiustizie del sistema attuale, oggi due alloggi con caratteristiche quasi identiche, situati nello stesso quartiere, possono essere accatastati come A/2 (abitazioni di tipo civile) e A/3 (abitazioni di tipo economico), con notevoli differenze di rendita catastale a fronte di prezzi di mercato tutto sommato simili. Dopo la riforma finiranno entrambi in O/1, categoria che indicherà - a grandi linee - le abitazioni situate in edifici che abbiano almeno due piani fuori terra, accessi e scale in comune, con destinazione interamente residenziale o promiscua (per esempio, una palazzina di tre piani con il pianterreno interamente dedicato a negozi).
L'attribuzione di una stessa categoria agli appartamenti che fanno parte di edifici strutturalmente simili supererà una delle iniquità più frequenti del catasto attuale e faciliterà l'individuazione di un valore patrimoniale corretto: a quel punto conteranno le caratteristiche reali dei due immobili, come l'affaccio o lo stato di manutenzione.
Ville e case isolate in «O/2»
Lo stesso ragionamento vale anche per l'altra categoria destinata a raccogliere il grosso delle abitazioni, la O/2. Oggi una casa monofamiliare in zona semicentrale o periferica può essere classificata come A/2 (abitazione civile) o A/7 (villino), mentre dopo la riforma - indicativamente dall'anno d'imposta 2021 - sarà sempre in O/2.
Per avere un'idea delle differenze di rendita catastale che oggi si possono riscontrare in catasto, basta pensare che un alloggio di 5 vani catastali, con classe medio-alta, nella zona censuaria 3 di Milano ha una rendita di 800,51 euro se è classificato in A/3, di 1.032,91 euro se è in A/2 e di 1.730,13 euro se è in A/7.
Addio ai vani catastali
Il riordino delle categorie supererà anche le sperequazioni dovute alla superficie media dei vani, che varia anche in base alla classificazione catastale, oltre che all'epoca di costruzione e alla struttura dell'immobile. Un esempio? Secondo le ultime statistiche catastali, ad Alessandria il vano medio in classe A/2 è 19,7 metri quadrati, mentre in A/3 arriva a 21,6 metri. Sembra poco, ma su un appartamento di 100 metri quadrati può voler dire passare da 4,5 vani (in A/3) a 5 vani (in A/2), andando ad amplificare la differenza di valore riconducibile alle diverse tariffe d'estimo.
Ora si tratta di vedere quale sarà l'assetto definitivo del decreto dopo il passaggio in Consiglio dei ministri e alle commissioni parlamentari. Finora il dibattito è stato alla larga da questi aspetti più tecnici, ma è probabile che avranno un effetto tutt'altro che secondario sull'attribuzione dei nuovi valori e, in ultima analisi, sulle imposte che saranno pagate dai contribuenti.
