Quindi, se un'area è compresa in una zona destinata dal piano regolatore generale a verde pubblico attrezzato il contribuente non è tenuto a versare l'imposta municipale. Secondo la Commissione tributaria regionale di Milano (sentenza 71/2013) il vincolo di destinazione non consente di dichiarare l'area edificabile, poiché al contribuente viene impedito di operare qualsiasi trasformazione del bene. In effetti, si discute da tempo sulla legittimità dell'assoggettamento a Ici delle aree vincolate. Del resto, la giurisprudenza sia di merito che di legittimità non ha assunto una posizione univoca. Per la commissione regionale, se lo strumento urbanistico vigente destina l'area a spazio pubblico per parco, giochi e sport, rende «palese e percepibile il vincolo di utilizzo meramente pubblicistico con la conseguente inedi? cabilità». Nella sentenza viene richiamata una pronuncia della Cassazione che ha ? ssato questo principio, che però non è assolutamente paci? co. I precedenti della Cassazione. Con sentenza 25672/2008 i giudici di legittimità hanno stabilito che se il piano regolatore generale del comune stabilisce che un'area sia destinata a verde pubblico attrezzato, questa prescrizione urbanistica impedisce al privato di poter edi? care. Dunque, l'area non è soggetta al pagamento dell'Ici anche se l'edi?cabilità è prevista dallo strumento urbanistico. La natura edi? cabile delle aree comprese in zona destinata a verde pubblico attrezzato impedisce ai privati la trasformazione del suolo riconducibile alla nozione tecnica di edi? cazione. In questi casi, la ? nalità è quella di assicurare la fruizione pubblica degli spazi. Mentre, con la sentenza 19131/2007 aveva sostenuto il contrario e cioè che l'Ici fosse dovuta su un'area edi? cabile anche se sottoposta a vincolo urbanistico e destinata a essere espropriata: quello che conta è il valore di mercato dell'immobile nel momento in cui è soggetto a imposizione. Con questa decisione, tra l'altro,i giudici avevano precisato che l'Ici non «ricollega il presupposto dell'imposta all'idoneità del bene a produrre reddito o alla sua attitudine a incrementare il proprio valore o il reddito prodotto». Il valore dell'immobile assume rilievo solo per determinare la misura dell'imposta. L'area doveva essere considerata edi? cabile anche se quali? cata «standard» e vincolata a esproprio. Quindi, le aree edificabili sono soggette all'imposta anche se vincolate per essere espropriate. La destinazione edificatoria permane anche dopo la decadenza dei vincoli. Naturalmente, i limiti incidono sul valore venale del bene. Con l'ordinanza 16562/2011 la Suprema corte ha ribadito che la quali? ca di area fabbricabile non può ritenersi esclusa se esistono particolari limiti che condizionano le possibilità di edificazione del suolo. Anzi, i limiti imposti a un terreno presuppongono la sua vocazione edi? catoria. Con questa decisione i giudici hanno ritenuto che i limiti imposti dal piano regolatore«incidendo sulle facoltà dominicali connesse alle possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo medesimo, ne presuppongono la vocazione edi? catoria». Peraltro, la destinazione dell'area «permane anche dopo la decadenza dei vincoli preordinati all'espropriazione» per ? nalità pubbliche. Tuttavia, i vincoli incidono «sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, della base imponibile». È evidente che il contribuente che si trovi in questa situazione paga un'imposta minore, che deve essere rapportata al ridotto valore del terreno. La de? nizione di area in base al diritto comunitario. È stato precisato dalla Cassazione (sentenza 20097/2009) che rientra nella competenza degli stati membri della Comunità europea la quali? cazione delle aree edi? cabili. Ed è in linea col sistema comunitario la scelta dello stato italiano di ? ssare al momento dell'adozione dello strumento urbanistico generale la qualificazione dell'area, anche nel caso in cui non siano state adottate misure che consentano l'effettiva edificazione. L'ordinamento italiano non contiene una definizione generale di terreno edi? cabile. C'è piuttosto nel sistema ? scale una tendenza a ricomprendere in questa categoria, per determinare la base imponibile di alcuni tributi, e per quanto è di nostro interesse per l'Ici e l'Imu, tutte le aree la cui destinazione edi? catoria sia prevista dallo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, anche in mancanza dei previsti atti di controllo (approvazione regionale) e degli strumenti attuativi. In realtà non interessa, ai ? ni ? scali, che il suolo sia immediatamente edi? cabile: quello che conta, secondo i giudici di legittimità, è che «sia stata conclusa una fase rilevante del procedimento per attribuire all'area la natura edi? catoria o per modi? care le precedenti previsioni che escludevano tale destinazione».LA DISCIPLINA IN PILLOLENOZIONE AREA FABBRICABILE Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edi? catorio in base agli strumenti urbanistici «generali o attuativi» oppure in base alle possibilità effettive di edi? cazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità ICI E IMU La quali? cazione vale non solo per l'Ici, ma anche per l'Imu STRUMENTI URBANISTICI Un'areaè da considerare fabbricabile se utilizzabilea scopo edi? catorio in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi FINZIONE GIURIDICA In base alla ? nzione giuridica prevista nella disciplina dell'imposta (art. 5, comma 6, del decreto legislativo 504/1992) durante il periodo dell'effettiva utilizzazione edi? catoria anche per demolizione e per esecuzione di lavori di recupero edilizio, il suolo va considerato area fabbricabile, indipendentemente dal fatto che sia tale o meno in base agli strumenti urbanistici.
