L'apparente semplicità di calcolo deve tuttavia fare i conti con eventuali variabili, tra cui la destinazione dell'immobile ad altro uso rispetto all'anno precedente, l'acquistoo la vendita del fabbricato in corso d'anno e l'attribuzione di una nuova rendita catastale. Tutte situazioni non esenti da dubbi applicativi, come si evince dai diversi quesiti formulati al forum del Sole 24 Ore. La prima questione che bisogna chiarire riguarda la regola, prevista per l'Imu, dell'imposta calcolata in base ai mesi di possesso, considerando per intero il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni (articolo 9 comma 2 Dlgs 23/11). E già qui si possono presentare alcuni problemi nel caso di compravendite effettuate il 15o il 16 dei mesi con 30o 31 giorni, con l'effetto paradossale di avere due possessori per almeno 15 giorni e di un mese che vale il doppio. A tale situazione si può rimediare addebitando il mese al soggetto passivo per il quale il possesso si è protratto per il numero maggiore di giorni. C'è poi la questione del periodo di riferimento per la Tasi, posto che per tale tributo manca un'apposita norma ma sembra logico applicare la regola del mese intero come per l'Imu. In ordine al calcolo dell'acconto, si deve considerare il 50% di quanto ottenuto su base annuale in virtù della norma che impone di effettuare il versamento «in due rate di pari importo» (articolo 9, comma 3, del Dlgs 23/11). Ed è qui che potrebbero entrare in gioco alcune variabili. In primo luogo la diversa destinazione dell'immobile rispetto all'anno precedente, come la trasformazione dell'area da agricola ad edificabile oppure l'abitazione che nel 2014 era "principale" mentre ora non lo è più. In tali casi occorre prendere le aliquote Imu e Tasi dell'anno scorso considerando la nuova base imponibile (per l'area fabbricabile) ovvero la nuova fattispecie (non più abitazione principale ma seconda casa). Anche nel caso di possesso iniziatoo cessato in corso d'anno l'imposta va calcolata su base annualee poi divisa a metà. Per esempio, se l'immobile è stato acquistato il 1° aprile 2015, l'imposta sarà calcolata per i mesi che vanno da aprile a dicembre (nove su dodici)e l'acconto sarà il 50% dell'importo ottenuto. Il venditore, invece, sempre in caso di vendita di immobile effettuata sempre il 1° aprile 2015, avrà l'imposta calcolata per i mesi che vanno da gennaio a marzo (tre su dodici) e verserà l'acconto nella misura del 50% dell'importo ottenuto. Tuttavia le operazioni effettuate nel primo semestre dell'anno possono presentare alcune incongruenze, come per il contribuente che ha acquistato un immobile il 3 aprile 2015 ma prevede di trasferire la residenza a luglio di quest'anno: in tal caso il contribuente avrà pagato più del dovutoe dovrà chiedere il rimborso al Comune, almeno per quanto riguarda l'Imu non dovuta sull'abitazione principale. Per eliminare il problema si dovrebbe modificare la normae prevedere il versamento della prima rata pari all'imposta dovuta per il primo semestre, anziché pari al 50% dell'importo su base annua. Infine va segnalata l'eventuale variazione della rendita catastale, notificata ad esempio alla fine di marzo 2015. In tal caso si applica la regola che impone di fare riferimento alla rendita catastale vigente al 1° gennaio dell'anno, quindi tutto il 2015 va calcolato in base alla vecchia rendita, mentre la nuova avrà efficaciaa partire dal 2016.