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Immobili storici, comodati e affitti: l'incrocio dei bonus su Imu e Tasi- Sole 24ore

  • 22 Feb, 2016
Pubblicato in: Contabilità e Bilancio
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Per gli immobili dati in comodato le agevolazioni si sommano. O meglio si incrociano e i proprietari devono destreggiarsi tra l'interpretazione di più norme.

Ancora di più dopo le modifiche della legge di Stabilità  2016 che ha previsto una nuova agevolazione nazionale che implica la riduzione del 50% della base imponibile. La riduzione 2016 La nuova agevolazione consiste nella riduzione del 50% della base imponibile ed  è  prevista per «le unità  immobiliari » diverse da quelle di lusso concesse in comodatoa parenti che la utilizzano come abitazione principale,a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante/possessore possegga un «solo immobile » in Italia e risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è  situato l'immobile concesso in comodato. L'agevolazione  è  riconosciuta anche se il comodante oltre all'immobile concesso in comodato ne possiede un altro adibitoa propria abitazione principale. Sul significato da attribuire al termine «immobile » il dipartimento delle Finanze ha chiarito, nel corso di Telefisco 2016, che occorre fare riferimento alle sole unità  abitative. A nulla rileva, pertanto, il possesso di altri fabbricati non abitati ­ vi (un negozio, ad esempio), di terreni agricoli e di aree fabbricabili. Con la risoluzione 1/DF del 17 febbraio, il dipartimento delle Finanze ha chiarito che non rileva neppure il possesso delle abitazioni rurali ad uso strumentale, come quelle destinate ad abitazione dei dipendenti agricoli assunti per più di 100 giornate all'anno. Occorre però precisare che la normativa nel prevedere il limite di due abitazioni, non pone limitazioni alla percentuale di possesso. Pertanto se si possiedono due abitazioni al 50% ed una terza abitazione, anche in modo paradossale con la quota minima dello 0,1%, l'agevolazione non spetta. Per le pertinenze concesse in comodato unitamente all'abitazione, la risoluzione n. 1/DF precisa che anche per queste si renderè  applicabile il trattamento di favore previsto per l'abitazione, tuttavia nei limiti fissati dall'articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011: una pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7. Il contratto di comodato, scritto o verbale, deve essere registrato. Nel caso del contratto scritto dice sempre la risoluzione 1/DF l'agevolazione decorre dalla data di stipula, così avallando la possibilitè  di registrazione con ravvedimento. Inoltre, il contribuente deve presentare la dichiarazione Imu (entro il 30 giugno 2017). Il cumulo con i beni storici Il dipartimento delle Finanze ha chiarito, sempre in una risposta a Telefisco 2016, che se l'abitazione concessa in comodato è  d'interesse storico (fatto per cui scatta giè  una riduzione del 50% della base imponibile) le due agevolazioni si cumulano, avendo finalitè  diverse. In questo caso, l'imposta sarà  pagata sul 25% della base imponi ­ bile. Ovviamente non potrè  verificarsi il cumulo con la riduzione del 50% prevista per i fabbricati inagibili, in quanto questi possono essere dati in comodato, ma non usati per fini abitativi. Gli altri sconti locali Introducendo la nuova agevolazione sui comodati, il legislatore ha abrogato la norma che autorizzava i Comuni a disporre con proprio regolamento l'assimilazione all'abitazione principale delle unità  immobiliari concesse in comodato a parenti in linea retta di primo grado. L'assimilazione poteva essere disposta o limitatamente alla quota di rendita catastale non eccedente i 500 euro, o nel caso in cui il comodatario appartenesse a un nucleo famigliare con Isee non superio ­ re a 15mila euro annui. Le disposizioni regolamentari sono da ritenersi abrogate ex lege e le abitazioni assimilate l'anno scorso diventano nel 2016 soggette ad aliquota ordinaria. Attenzione, però, perchè molti Comuni avevano deciso di non disporre l'assimilazione ma di concedere un'aliquota agevolata Imu e/o Tasi agli immobili in comodato, regolando in modo autonomo l'accesso a questa agevolazione. Ebbene, questa misura non potrè  essere revocata dal Comune nel 2016, perchè in questo caso si violerebbe il blocco agli aumenti delle aliquote (Corte conti dell'Emilia Romagna, delibera n. 53/2010). Tra delibere e base imponibile Il contribuente dovrà  poi vagliare bene le delibere comunali, perchè l'agevolazione statale si potrè  cumulare a quella locale, nel caso in cui, appunto, il Comune abbia deliberato un'aliquota agevolata per le abitazioni in comodato: e se il contribuente rispetta sia i parametri nazionali che quelli locali, si dovrà  versare l'imposta considerando il 50% della base imponibile e l'aliquota agevolata stabilita dal Comune; r se il contribuente rispetta soloi parametri locali, ma non quelli nazionali ­ perchè ad esempio il Comune non ha posto limiti al numero delle abitazioni che il comodante può possedere ­ si dovrà  utilizzare la sola aliquota agevolata stabilita dal Comune, senza riduzione "nazionale" del 50%, ma eventualmente con la riduzione del 50% per gli immobili storici.

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